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SOHO中国转型阵痛:净利持续下降

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【中国经营网综合报道】每当SOHO中国(00410.HK)遭遇业绩下滑,SOHO中国董事会主席潘石屹总会将原因归结于“转型”,三年过去了,潘石屹的转型阵痛仍在继续。雪上加霜的是,SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年,SOHO中国排在品牌价值榜第11位,其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年,SOHO中国的排名一直在20名之外。那么,SOHO中国的转型之路还有多长?  盈利同比降九成  据华夏时报报道,SOHO中国近期公布的2015年度中期业绩公告显示,上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降约94%。不过,
SOHO中国在公告中称,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。  “实际上,与2014年相比,今年以来SOHO中国在物业销售上大幅缩水,没有整售项目,散售项目大部分也已进入收尾阶段,因此今年SOHO中国的业绩中并不包含物业销售的贡献。”业内一位分析人士指出。  “如果从同比增幅看,租金收入的比率上升较快。这反映了随着部分物业陆续交付使用,相应的招租规模在增加,进而会带来租金收入的提高。”SOHO中国的一位高管表示。  SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目,总可租面积约52.21万平方米,期内出租率达到约73%,其中绝大部分在最近一年内进入市场。其中,北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已于2014年9月份竣工,截至2015年6月30日已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工,期内出租率分别达到48%和41%。  但相比租金收入,SOHO中国在盈利能力方面则出现大幅下降,上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,相比2014年同期该金额约为26.97亿元,下降约95%。  对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降,SOHO中国公告称,期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”,从而导致物业销售收入下降。  “SOHO中国转型后,可用于销售的项目越来越少,现有的业务基本都转为出租业务,部分项目在最近一年才交付使用,因此业绩上还不能反映出来。”上述SOHO中国高管表示。  而据SOHO中国2014年业绩报的数据显示,2014年,SOHO中国的营业收入为60.98亿元,其中,物业销售收入就达到56.74亿元,租金收入仅为4.24亿元,租金收入占总营业收入的比重只有6.95%。  早在3年前,SOHO中国就宣布开始转型。  潘石屹在2012年年中时称,未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式,改为租售并举,并逐步提高自持物业的比例。但3年来,SOHO中国的净利润却逐年下降。数据显示,2014年,SOHO中国营业额约为60.98亿元,同比下降58.3%;毛利润同比下降62.1%;净利润同比下降44.8%。  “SOHO中国现在面临的问题是扩张受限。”上述业内分析人士表示,由于早期潘石屹就将SOHO中国的发展范围锁定在北京和上海,但最近两年,潘石屹却在京沪无法拿到更多的项目。  不仅如此,SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年,SOHO中国排在品牌价值榜第11位,其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年,SOHO中国的排名一直在20名之外。2014年,SOHO中国排名创出新低,排在第38名,其品牌价值总额仅为52.92亿元,相比2011年下降52.1%。  值得注意的是,近日,潘石屹公开对媒体称转型SOHO3Q已获得初步成功,并表示会考虑将来把SOHO3Q独立上市。  不过,回顾SOHO中国的二次“转型”,也已历时近一年,从上半年业绩看,成效并不理想。2015年1月6日,在望京SOHO项目内,SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO3Q,即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。  彼时,潘石屹宣布从今年2月开始,SOHO中国将推北京、上海两地各一个项目中1500个座位单元用于短租服务,借助互联网平台进行预订以及支付,2015年将在8个项目中推行3Q项目。而据最新数据显示,截至2015年7月末,SOHO中国已开设5个SOHO3Q中心,拥有逾3000个座位。

8月20日,SOHO中国发布2015年度中期业绩公告,数据显示,上半年实现营业额约3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降约94%。其中,上半年实现租金收入约4.39亿元,同比上升约168%;毛利率约为75%,较2014年同期提高约25%。SOHO中国预计下半年的租金收入将继续攀升。相比租金收入,盈利方面则出现大幅下降,上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,相比2014年同期该金额约为26.97亿元下降约95%。期间权益股东应占核心纯利(不含投资物业净评估增值)约为0.72亿元,比2014年同期下降约94%。据悉,截至20日收盘,SOHO中国股价下跌7.8%。不过,SOHO中国表示这是业务转型后,业绩中不包含物业销售贡献的第一年。盈利大降九成对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降,归根结底仍离不开SOHO中国的业务转型。SOHO中国称,期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由开发-销售转型为开发-持有,从而导致物业销售收入下降所致。租金大幅上升主要来自于在2014年下半年竣工的望京SOHO塔3、SOHO复兴广场、光华路SOHOII项目和凌空SOHO项目的租金收入贡献。毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降,而毛利率的提升则因为公司租金收入的毛利率较物业销售收入高。业务方面,SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目,总可租面积约52.21万平方米,期内出租率达到约73%。上述项目中绝大部分在最近一年内进入市场。其中,北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已于2014年9月份竣工,截止2015年6月30日已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工,期内出租率分别达到48%和41%。SOHO中国表示,未来将通过在线租赁系统、物业管理、节能管理等服务,进一步提升租户体验及管理效率。值得关注的是,2015年2月,SOHO中国推出了一站式O2O(Online-to-Offline)共享办公空间—SOHO3Q。截至2015年7月末,SOHO中国已开设5个SOHO3Q中心,拥有逾3000个座位。SOHO中国称,在2015年内,计划将SOHO3Q中心的数量增加至11个,拥有超过11000个座位。SOHO中国还表示,SOHO3Q将成为集团主要的增长驱动力之一。3Q能否拯救老潘如上所述,SOHO3Q无疑成为当前SOHO中国转型的重要武器。然后,这个被老潘称为试验品的3Q模式真的能拯救与房地产脱了轨的SOHO吗?近日,潘石屹公开对媒体称转型SOHO3Q已获得初步成功,并表示会考虑将来把SOHO3Q独立上市。不过,回顾SOHO中国的二次转型,也已历时近一年,从上半年业绩看,成效并不理想。2015年1月6日,在望京SOHO项目内,SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO3Q,即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。彼时,潘石屹宣布从今年2月开始,SOHO中国将推北京、上海两地各一个项目中1500个座位单元用于短租服务,借助互联网平台进行预订以及支付,2015年将在8个项目中推行3Q项目。而据最新数据显示,截至2015年7月末,SOHO中国已开设5个SOHO3Q中心,拥有逾3000个座位。尽管潘石屹承认,目前SOHO3Q不赚钱,但是关于3Q,老潘对未来的发展充满了想象。在潘石屹看来,亏本是暂时的,SOHO3Q是从基本原点开始思考,这样可以充分利用闲置的空间,提高单位面积的效益,而SOHO中国一两百万的持有量,在不断壮大的就业潮中,将使SOHO3Q保持生命力。潘石屹表示,目前真正被看好的、估值高的都是轻资产的互联网公司,而非汽车、钢铁、制造等重资产模式的公司,SOHO也要做Uber这样的轻资产公司,会考虑将来把SOHO3Q独立上市。现在有很多开发商过来找我,希望我帮他们改造他们的商业办公楼。未来我也希望能跟尽可能多的开发商合作,把SOHO3Q的这种管理模式推广到更多的楼盘,真正把空置的资源盘活。在潘石屹的设想中,未来的方向就是一家盘活闲置写字楼办公空间的轻资产管理公司。据了解,为了跟上互联网的节奏,潘石屹不仅更换公司的董事会成员,还把300人的销售团队全部砍掉,未来SOHO将会使用互联网新打法,即目前正在流行的众包模式。你只要注册成为我的用户,就可以成为我的销售员,给你一个验证码,只要有人用你的验证码来租用工位,你就可以拿到佣金。人人都是用户,人人都是销售员。潘石屹称。此外,潘石屹还提出,未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元,然后使用拍卖的方式拍出最后定价,把决定权交给市场。对于这一做法,潘石屹表示还会尝试更多的互联网玩法,未来所有的产品只有两个思路,一个就是标准化,一个就是跟互联网结合。

“今天我们可以说转型是成功的,但是3Q的成功,还需要一定的过程。”谈及SOHO中国三年来的转型过程,SOHO中国董事长潘石屹如是说。同时,作为今年来公司力推的共享办公空间产品,SOHO中国3Q项目被寄予厚望,据透露,未来3Q产品将会单独上市。

谈到SOHO中国的转型,潘石屹说,能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。

澳门新萄京手机游戏 ,潘石屹:公司转型决策是对的

日前,SOHO中国召开媒体发布会,潘石屹跟媒体记者围坐在一起,谈起了公司转型以来的表现。“从今年下半年开始,我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看,3年前我们决策时,很多信息并不清楚,3年后回顾这一决策,我们认为是非常对的。”

“公司转型是非常对的。”潘石屹如此肯定的回答,似乎回应了市场的各种质疑。一直以来,SOHO中国的转型备受市场关注,各种分析解读层出不穷,其中猜测和质疑的声音颇多。

中新网房产频道统计发现,市场上各类分析认为,SOHO中国转型面临现金流、资产升值,以及租金回报率等各项考验,未来仅靠租金收入是否足以支撑公司市值和未来发展备受瞩目。

对此,作为香港上市公司,资本市场也曾对转型提出异议,尤其担心资金流问题。“因为销售会有很多资金进入,租赁则不然,而且我们建设房子需要很长时间。”
潘石屹称,因为“投资者关心的第一个是负债率,第二现金流能不能支持住,普遍预期不是很乐观,所以开始被大量抛售股票。”据了解,SOHO中国宣布转型后
股票下跌了8%。

与此同时,SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元,同比下降约94%。对此,公司半年报称,盈利较低主要由于租金收入增加影响尚未抵消物业销售收入的下降。

发布会上,潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前,SOHO中国净负债率为25%,拥有近97亿元的现金。“这些都比想象中要
好,现在我们持有大概170多万平米的北京上海核心地段的办公楼,这样一来,使得我们公司成为了北京上海持有最大面积优质办公楼的开发运营商。”潘石屹
说。

物业由售转租,市场租金走势尤其关键。按照潘石屹的说法,SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例,当初拍地预计的租金水平
为5元/平米,实际对外租金为开盘6元,9月7号最新价格为12.9元/平米。另外,上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平米,最后出租价格达到10元
/平米。

那么,现在来看是不是可以说SOHO中国转型是成功的?对于中新网房产频道的提问,潘石屹称:“转型成功与否,大家最担心的第一是现金流支撑不住,第二是
缺乏管理经验,管理上会出问题,但是现证明,这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。”

SOHO 3Q未来将上市

值得关注的是,2015年以来,为增加公司产品类型和业务收入,SOHO中国推出了名为SOHO
3Q的共享办公空间项目,将写字楼办公室以短租的形式对外出租,其中,办公室的预订、选位、支付等所有环节都在网上完成。

据了解,目前SOHO中国已经在北京的望京SOHO、中关村SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、东海广场的5个项目推出3Q产品,共计提供超过
3000个座位。目前来看,北京的3Q产品出租率较为理想,而上海项目的出租率仅为30%-40%。作为公司主推产品,未来入市的规模还会更大。在今年年
末之前,潘石屹计划将3Q
中心的数量增加到11个,拥有超过11000个座位,明年达到40000个座位。

对此,SOHO中国总裁阎岩表示:“3Q产品都是我们自己的物业,2016年时会和其他物业进行合作,地点将选择北京上海广州等大城市并与这些城市的开发商合作。”

据悉,SOHO
3Q还有更长远的打算。对此,潘石屹表示:“我们从10月份开始就不定价了,直接从0元开始进行拍卖,这样由客户来定,从而我们的出租率
能达到100%。未来,计划将3Q做起来后准备单独上市。”而SOHO
3Q能否成为SOHO中国的摇钱树,市场唯有拭目以待。

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