Menu
Woocommerce Menu

万科的租售游戏或带来房地产企业并购重组潮

0 Comment

【中国经营网注】“租金抵房款,房款抵租金”活动,近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。万科的“租金抵房款,房款抵租金”活动,虽然没有到颠覆现有销售模式的程度,但却可以视作新的去库存方法。本文来自每日经济新闻。  “租金抵房款,房款抵租金”活动,近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。  微博@基金庄正解读说,“万科太狠了!彻底不让小开发商活!小伙伴公司彻底倒闭的节奏?”  不过,万科方面称,客户租赁的公寓和未来购买的住宅,是两类不同的产品,因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。“我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。”  “先租后售”只是曲解?  近日,重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。  微博@基金庄正认为,租金抵房款,实质是先租后售,开发商把自己的角色变为银行,做房贷,做金融租赁,最后再将项目打包卖到市场,这种方式很考验房企的资金运转能力,会颠覆现有的房地产销售模式,令中小房企全体倒闭。  然而,回归到万科重庆项目本身,不难发现,这种解读不见得准确。关键是,在万科重庆项目的活动方案里,“租金抵房款”额度有限。  目前,在万科西九项目中,可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。该项目区域内的二手房售价为每平方米9000元以上。  若取租金中间值,以每月1399元计,两年租金为3.36万元。从万科以往的销售业绩来看,保守估计,西九二期住宅售价将为1万元/平方米,那么75平方米的房屋售价75万元。粗略计算,该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右。幅度虽然不小,但对于行业的影响远非“先租后买”可比拟。  万科表示,上述做法,体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。  去库存思路是促进房地产业持续发展  去库存,是目前房地产行业最主要的问题。从11月10日,习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”开始,中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。  万科的“租金抵房款,房款抵租金”活动,虽然没有到颠覆现有销售模式的程度,但却可以视作新的去库存方法。  首先,在万科的经营模式上,长租公寓之于销售,有两个作用:  一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动,只是实施这种思路的方式之一。此外,万科在选择其长租公寓的租户时,还会进行年龄、行业挑选。据悉,偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示,35岁以下群体正成为国内的购房主力。  第二,对于购房者而言,长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段,也变相节约了大量的营销费用。  此次活动,西九·万科驿推出共135套房源,在完成招租指标后即停止招租,剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现,“租金抵房款,房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略,不过究其本质,也是一种变相打折。此外,长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环,将产品多元化,可以消化万科的部分产能。  (编辑:赵赵)

“租金抵房款,房款抵租金”活动,近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。

据业内人士推算,假如万科全面推广这种销售模式,至少要有5000亿元的融资能力。也就是说,这样的资金需求,对一般的开发商来说是想也不敢想的。就是同样规模的开发商,如果效益状况不是很好、融资能力不是很强,也不敢尝试。

微博@基金庄正认为,租金抵房款,实质是先租后售,开发商把自己的角色变为银行,做房贷,做金融租赁,最后再将项目打包卖到市场,这种方式很考验房企的资金运转能力,会颠覆现有的房地产销售模式,令中小房企全体倒闭。

随着年轻人住房观念的不断转变,购房的思维也在发生变化。很多年轻人已经不再在乎是否拥有一套自己的住房,而更看重能够住上什么样的房子。如此一来,如果能够把租售结合在一起,由购房者进行选择,可能对房地产市场的发展更有好处,对缓解买房难、买房贵的矛盾也有积极的影响。

微博@基金庄正解读说,“万科太狠了!彻底不让小开发商活!小伙伴公司彻底倒闭的节奏?”

按照万科的解释,采用这样的销售方法不是为了替代现有的业务模式,只是增加一种业务产品。从目前中国房地产市场的发展实际来看,这样的模式也是一种创新、一种探索、一种方向。因为,传统的销售方式已经走到尽头,或者说已经遇到了很大的瓶颈。

不过,万科解释称,客户租赁的公寓和未来购买的住宅,是两类不同的产品,因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。“我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’、‘先租后售’等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。”

显然,这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新型促销模式。不同的是,与一般的促销手段相比,这种模式需要投入的资金可能令一般开发商望而生畏。但是对万科来说,此举将极有可能为其去库存创造条件。

首先,在万科的经营模式上,长租公寓之于销售,有两个作用:

以万科西九项目为例,其可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等,如果所租房屋是每月1999元,那两年的租金就是近5万元。而西九二期的房价为每平方米1万元,相当于可以购买5平方米的住房,应该是一个不小的优惠。

目前,在万科西九项目中,可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。该项目区域内的二手房售价为每平方米9000元以上。

面对阴冷的市场,万科又一次出招了。

然而,回归到万科重庆项目本身,《每日经济新闻》记者发现,这种解读不见得准确。关键是,在万科重庆项目的活动方案里,“租金抵房款”额度有限。

如此一来,一旦万科的“租售游戏”全面推开,其他与万科一样具有很强实力的开发商也纷纷效仿,那么,房地产市场一场血腥厮杀即将开始。那些没有能力采用这种促销模式的开发商,极有可能选择被兼并重组,并以此避免破产关闭造成的巨大经济损失。那么,房地产市场也将迎来一场大规模的并购重组潮,形成强者更强、弱者消亡的格局。当然,普通消费者还是希望这种能够给购房者、租房客带来好处的营销模式越多越好。

若取租金中间值,以每月1399元计,两年租金为3.36万元。从万科以往的销售业绩来看,保守估计,西九二期住宅售价将为1万元/平方米,那么75平方米的房屋售价75万元。粗略计算,该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右。幅度虽然不小,但对于行业的影响远非“先租后买”可比拟。

一方面,他们根本就没有能力参与这样的游戏;另一方面,就算愿意参与也可能没有条件复制这种销售模式。毕竟,绝大多数开发商都是只售不租,要想与万科竞争,就只有同规模地让利。在原本利润已经很薄的情况下,再做出这样的让步几近于自找死路。

活动并非“先租后售”

毫无疑问,万科的这次探索又将在房地产市场引发一场“地震”,那些原本就已经资金链紧张、规模不大的开发商,将再一次面临生死抉择。

万科版去库存思路

活动的具体内容为:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠。

近日,重庆万科在开展西九项目万科驿业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠。

值得注意的是,在绝大多数开发商都被库存所困扰的时候,万科的“租售游戏”无疑是一次很有吸引力的探索。把租与售紧紧联系在一起,不仅能够将持有的租赁房屋快速地租出去,也能够对积压的库存进行促销。而且,租赁的房屋越贵,获得的购房优惠也越多。

此次活动,西九·万科驿推出共135套房源,在完成招租指标后即停止招租,剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现,“租金抵房款,房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略,不过究其本质,也是一种变相打折。此外,长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环,将产品多元化,可以消化万科的部分产能。

据《每日经济新闻》报道,近日,一个名叫“租金抵房款,房款抵租金”的活动,出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九·万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。

一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动,只是实施这种思路的方式之一。此外,万科在选择其长租公寓的租户时,还会进行年龄、行业挑选。据悉,偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示,35岁以下群体正成为国内的购房主力。

可以预料,这样的模式不会在万科所有的开发楼盘推行,而是会有重点、有选择地进行推广。特别是没有租售两种销售模式的地区,万科是不大会采用这种模式的。即便采用,也会以房款抵租金的方式,以加大促销力度。

万科的“租金抵房款,房款抵租金”活动,虽然没有到颠覆现有销售模式的程度,但却可以视作新的去库存方法。

万科表示,上述做法,体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。

去库存,是目前房地产行业最主要的问题。从11月10日,习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”开始,中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。

◎每经记者 白亚静

第二,对于购房者而言,长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段,也变相节约了大量的营销费用。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图