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今日头条砸90亿在中坤广场 为何互联网大佬们都迷情知春路?

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多年经营不善的北京大钟寺中坤广场,近日传来已有潜在收购方的好消息。2月15日,业内传出消息称,今日头条母公司——北京字节跳动科技有限公司(以下简称“字节跳动”)将通过第三方公司完成对中坤广场的收购,用作办公物业,价格为90亿元。至于收购是否属实及进展情况,至今未获字节跳动方正面回复。《中国经营报》记者了解到,此项收购由海淀区国资委在其中牵线搭桥,目前正在进展中。业内人士表示,中坤广场在早期建设时因资金紧张曾将项目部分产权公开销售,导致现在产权较为分散,这是项目成功转让要解决的关键问题。据记者了解,实际上,自去年12月份开始,中坤集团就已开始着手与业主进行产权回购工作,至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。经营不善的中坤广场位于北京地铁大钟寺站附近的中坤广场,所处位置寸土寸金。该项目位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点,南望西直门,北邻三环路,西北接壤中关村,东北毗邻亚奥商圈,其总建筑面积43万平方米,占地面积14万平方米,主题商业区域建筑面积约21万平方米,总投资超过30亿元。记者近日走访看到,中坤广场共有A至E座5栋建筑,其中,A座为中鼎大厦,低层有零散的几家运动服饰商铺和培训类机构,以及北京中鼎物业管理中心的办公楼。C座一层有赛百味、上岛咖啡、7-11便利店等餐饮商铺,其余楼层分布着几家中小学培训机构,整体空置率较高。D座低层虽有永和大王、家乐福等品牌,但人流量并不算多。B座和E座空置率较高,据两位在附近居住近二十年的居民反映,B座甚至已经空置了三四年,“之前B座里是一些家居类商铺,但是卖的商品都比较高档,后来大概2014年左右吧,这里就关门了,一直空到现在。”实际上,在中坤广场周围即是蓝景丽家家居及建材商城。“虽然2013年、2014年时商场说要改成写字楼,但是一直也没见有啥动静。”在广场内,记者看到因为人流量稀少,部分电梯早已停运落灰。至于为何占据如此优越位置却冷冷清清,则需要从2004年项目开始动工时说起。据了解,该项目由北京中坤投资集团有限公司(以下简称“中坤集团”)旗下北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业”)开发,于2004年底开工,2007年完成主体工程并宣布营业,是中坤集团实控人黄怒波在商业地产上的第一次大手笔尝试,也是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。业内人士透露,当时由于中坤集团资金紧张,开发商中坤长业对项目部分产权进行出售,中坤集团旗下大钟寺商业有限公司(以下简称“大钟寺商业”)同时对出售的商铺进行回租。据《北京商报》报道,当时中坤集团方面承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报,并做出了连带保证。许多业主在2007~2008年间,以每平方米4万~5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年,商铺业主都拿到了相应回报,但从2014年开始,中坤方面不再兑现承诺给予租金回报。记者针对租金回报问题向中坤方面求证,但未获得企业正面回复。因公司资金问题而导致的产权上过于分散,也为中坤广场在后续运营管理上埋下了祸根。比如在商铺租金问题上,小业主与中坤方面难以达成一致。此前,媒体方面曾多次报道中坤广场小业主维权事件,业主和中坤集团方面租金和产权矛盾一直难以协调,导致不少品牌在入驻时顾虑较多。实际上,从2018年初开始,位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。中坤与业主的纠纷不断,不少品牌在合同到期之后也选择撤出,2018年11月、12月中坤广场多家店面关停。2013年下半年,中坤集团欲将中坤广场变更为写字楼,遭到小业主集体抵制。双方僵持之下,写字楼改造最终未能进行下去。记者实地走访了解到,中坤集团方面从去年12月时,就开始着手对1000多户小业主所拥有的产权进行回购。“现在签的有五六百户吧,大概有一半没签。”一位负责业主回购事务的工作人员向记者表示。当问及回购价格是如何商定的,他表示,“全部都按原价购回。”据了解,已签协议的业主多是在2014年购买的,价格在每平方米15万元左右,而那些早期购买的业主则不同意签。“按原价回购这是公司的决定。”产权分散影响资产价格实际上,在此次字节跳动被传出欲收购中坤广场之前,方恒时尚中心也在这家互联网企业的考虑之列。据了解,方恒时尚中心与中坤广场仅一条北三环西路之隔,位置优越性与中坤广场相当。此项目是北京方恒置业股份有限旗下的一家购物中心,2016年建成,早期规划为购物中心,建成后一直未营业。2018年7月有媒体报道,该中心已由原本的购物中心改成写字楼,并进行整体售卖。高德地图上显示目前方恒时尚中心正在建设中。有业内人士向记者透露,今年初经海淀区政府从中牵线搭桥,字节跳动给方恒时尚中心的报价是20亿元,折合7万多元/平方米。而如果按照90亿元的收购价格计算,中坤广场每平方米的价格仅为2.09万元。但部分业内机构测算的价格为4万多元/平方米,主要还包括债务、产权面积之类的要统一口径计算。“如果比较两者价格的话,会发现中坤广场的估值相当低。这与其多年经营不善有关,但中坤广场最主要的问题还是在产权上。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉记者,“因为很难从小业主手里回购之前散售出去的产权,这是非常麻烦的。”

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【中国经营网综合报道】前脚京东花了27亿收购了知春路上的翠宫饭店,后脚今日头条就砸了90亿在三环内的中坤广场,为何互联网大佬们都迷情知春路?本文综合自投中网、虎嗅、新京报、国事直通车等。前脚京东花了27亿收购了知春路上的翠宫饭店,后脚今日头条就砸了90亿在三环内的中坤广场,互联网新贵们大有集聚中关村,迷情知春路之势。15日晚间,今日头条母公司字节跳动被爆出花90亿收购了北京大钟寺中坤广场,业内普遍认为,这笔收购的性质和前几日京东收购同样位于中关村商圈的翠宫饭店类似,即字节跳动承债收购,买来自用。不过,字节跳动表示不予置评。对于今日头条花费90亿收购中坤广场,企业选址的数名业内人士均表示今日头条的这次选址较为合理。三环内,体量大,总部办公,将分散在各个写字楼里的员工集聚在一起,对于光是广告销售人员就2万,审核编辑超1万的劳动密集型公司字节跳动而言,这几乎是最妥帖的选择了。随着字节跳动业务扩张的扩张,新增的办公人员不得不分散在知春路沿线各个写字楼里。其实,从两年前开始,地产圈就收到了今日头条购置大型总部的需求。据悉一年前,今日头条就接洽过北京的一些大体量园区,相关负责人透露,今日头条此前想一口气买下20万方的物业,但受限北京产业地产2018禁售新政未能成功。先天“硬伤”命运多舛的中坤广场北京大钟寺中坤广场,是作为开发商的黄怒波,在商业地产上的第一次大手笔尝试,花费40亿元。是北京三环内最后一个新建的,也是最大的城市综合体项目,更是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。但其从2004年年底开工起就命途多舛。公开资料显示,本预计2006年全部建成的中坤集团,曾高调宣布2007年1月开始租赁,2007年年底入驻。但是在之后的4年时间里,项目几度停滞,悄无声息。《华夏时报》采访黄怒波时,他曾经这样描述中坤广场的建设进度:“大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间,期间的SARS让所有的民工不得不回家等待,奥运会前夕提前一年什么也干不了,好不容易进入2009年,金融危机开始了,所有地产商都开始缺钱,此后60年大庆,施工又得停滞。”但对黄怒波来说,项目经营方向的变化、资金困扰以及其他外在因素造成的运营困难,都还只是一种“不足虑”的表象。“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增,但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了,40多万平方米的体量,总价值超过几百个亿,这本身是一种收益。”黄怒波曾向记者表示。但信心满满的黄怒波挡不住中坤广场的没落,即使在投入使用之后,中坤广场也因为后续经营不善的问题而麻烦不断。“中坤广场一开始在投资定位与选址评估上就存在严重的专业问题,以致于在不合适的地方建了一个大型项目,存在盲目性。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示。从地理位置上,中坤广场虽然位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点,看似处于黄金地段,但实则处于上述三大商圈的边缘化中,这导致项目处在一个非常尴尬的境地,从而带来一系列问题,如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。伟城顾问公司CEO徐伟成亦表示,中坤广场在其地段上存在“硬伤”。主要原因是,大钟寺北三环为快速干线,商业如果没有地铁直接内部通道,也有较大影响,理论上并不适合运营商业零售。而在消费人群上,当时北三环、北二环的客群,大多去君太、中友百货购物。西直门凯德mall也吸引了不少主力消费者。而当时北三环在商业业态上,比较适合专业市场项目。这意味着,中坤集团并未做好相关的区域调研工作。“中坤广场有40万平方米体量,是无法吸纳足够多的人群的。”徐伟成还指出,在设计上,中坤广场外形看似很美,但内部动线则较为粗糙,跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。针对中坤广场的逐渐没落,中坤也在不断尝试转型。虽然在2012年期间,中坤广场进行业态调整,跟随潮流增加了儿童业态的比例,在其C座二层内,集中了早教、摄影、娱乐和儿童用品等几十家专攻儿童消费的商家。然而,也并未改变中坤广场的命运。据了解,2013年下半年,中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼,却遭到小业主集体抵制。不过,由于中坤方面持有该项目大部分产权,坚持了项目的变更。

虽然已有传言称大钟寺中坤广场终现接盘侠,但项目与小业主的纠纷仍在继续。北京商报记者调查发现,大钟寺中坤广场于去年12月份开始陆续与部分小业主签署“原价回购”协议。但大部分业主拒不妥协签约。业内人士指出,如果有企业收购,能够解决产权问题,项目也可以进行统一管理和运营,未来还是有一定的发展前途。但如果业主和中坤间的纠纷不能解决,对于收购方来说,不管是转型还是继续运营都会受阻。

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原价回购惹业主不满

澳门新萄京娱乐,大钟寺中坤广场和小业主的纠纷不断。近日,北京商报记者发现,大钟寺中坤广场以“原价”回购小业主的产权,部分小业主也已经在去年12月签署了回购协议。记者了解到,妥协的小业主多是在2014年购买的大钟寺中坤广场的部分用地,价格为15万一平米。当时中坤集团将这部分小业主的房本抵押给了银行。据知情人士表示,对于没有房本的小业主来说,原价回购可能是最好的解决方式。

据了解,2006年,大钟寺中坤广场项目由中坤集团旗下北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业公司”)进行开发,并对一部分产权进行销售。中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司(以下简称“商业公司”)同时对出售的单位进行回租。据一位业主表示,中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。

在高回报和连带保证的承诺下,许多业主在2007-2008年间,以每平米4-5万的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年,商铺业主都拿到了相应回报,但从2014年开始,中坤集团方面不再兑现承诺给予租金回报。此外,记者了解到,小业主与中坤集团签订的十年租约,租期大多在2017年8月底已经到期。因小业主认为中坤集团未给2014年-2017年间的应有的租金,导致两方直到今天僵持不下。

另一位小业主指出,他是在2016年以6万/平米的价格购买了40多平米的商业用地,共计200多万。“如果大钟寺中坤广场以十几年前的价格进行回购,我们绝不会同意。几年间应得的租金谁来付?”

就在如此僵持之下,传言大钟寺中坤广场终有接盘侠。2月15日,据投中网报道,今日头条母公司字节跳动有限公司(以下简称“字节跳动”)以90亿元收购了大钟寺中坤广场。本次收购,今日头条是通过第三方公司完成的。

对此,今日头条方面回复媒体称,“对于传闻,不予置评”。不过记者仍多次尝试分别拨打今日头条母公司电话以及发送采访邮件,但截至发稿时间仍未得到相关回应。对于收购以及原价回购的内容,记者也多次拨打大钟寺商业以及中坤长业公司的电话,均无人接听。

多次转型未果

事实上,大钟寺中坤广场早在去年就开始重组计划。广场内一位工作人员曾对记者透露,从去年年初开始,中坤集团已开始收回售出单位,打算整体售卖进行转型。该工作人员表示,“收回这些业主的商铺困难重重。由于一个商铺背后可能不只有一个小业主,也给支付租金造成困难。”也有部分小业主在此前对记者表示,中坤集团为了进行重组工作,希望在2018年底清退写字楼的所有企业,对不搬走的企业实施断水断电政策。但截至目前,写字楼仍在正常运营。

重组计划终于成功启动。公开资料显示,今年1月18日,北京市海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司就大钟寺中坤广场重组一事签订了战略合作协议,但对于相关重组内容并未公开说明。

随着大钟寺中坤广场的逐渐没落,中坤集团也在不断尝试转型。据了解,2013年下半年,中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼,却遭到小业主集体抵制。不过,由于中坤方面持有该项目大部分产权,坚持了项目的变更。

其实,早在建设过程中,中坤集团对于中坤广场项目的定位就一直摇摆不定,最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”,后更名“大钟寺现代商城”,期间还有成为中关村电子集散地的传闻。

据了解,大钟寺中坤广场于2004年底开工,2007年完成主体工程并宣布开街。原本人气颇旺的大钟寺中坤广场,由于中坤方面寻求涨租金再加上经营管理问题,造成租户大量流失,目前大钟寺中坤广场共有1200多个小业主。

随着近年来中坤集团和小业主间的矛盾不断发酵,小业主们在得不到回报之下进行了自救,但均被中坤集团强制关闭。此外,多位小主业对记者坦言,中坤集团还将小业主的商铺对外出租,但拒绝支付小业主租金,也就导致了从去年年初开始,位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。业主们表示,商户撤出大钟寺中坤广场一方面是合同到期,一方面是中坤以消防问题对商户进行疏解。

纠纷阻碍日后经营

公开资料显示,大钟寺中坤广场其总建筑面积43万平方米,占地面积14万平方米,主题商业区域建筑面积约21万平方米,总投资超过30亿元。对于收购传闻,有业内人士推测,今日头条母公司将把大钟寺中坤广场改为写字楼,将分散的办公区进行汇集,统一进行办公,同时这次收购应该为承债收购。

对此,北京商业经济学会常务副会长赖阳认为,大钟寺中坤广场项目的没落主要为两个因素所致:第一是由于商场流通性不强,不能形成完整的商业氛围,在这种背景下,持续经营会有很大的资金压力;第二是中坤集团早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散,让企业很难整体规划统筹以及管理和经营。“如果有企业收购,能够解决产权问题,项目也可以进行统一管理和运营,未来还是有一定的发展前途。”

此外,赖阳坦言,“实际上,写字楼的商业回报是低于纯商业的,但如果接盘价格很便宜的话,做写字楼也不失为一种很好的选择,后期也可以进行改造提升价值,同样是一种很好的投资机会。”

不管传闻是否属实,对于收购方来说,最大的隐患则为业主与中坤集团的纠纷。北京市华泰律师事务所律师张禹认为,根据我国《公司法》第一百七十三条指出,公司合并,应当由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单,一般情况下收购人是需要承担被收购公司债务的。

尽管小业主们与大钟寺中坤广场的租约已经到期,大钟寺中坤广场存在租金上的违约,小业主们也拒不妥协。对此情形,张禹坦言,中坤集团若与小业主们签订了租赁合同,但未能如期支付租金可能构成违约,业主有权对此进行催告,经催告后若中坤集团仍不履行合同义务,业主有权通过《合同法》第九十四条行使法定解除权,收回商铺。

“如果今日头条真的通过第三方公司进行收购,其实也在一定程度上规避了风险。”张禹直言,所谓的收购就是进行了股权转让,实际承担债务的人也进行了变更。但如果中坤仍未履行合同,业主也可继续起诉中坤集团。业主和中坤集团间的纠纷不能解决,业主还是产权所有人,对于收购方来说,不管是转型还是继续运营都会受阻。

北京商报记者 王晓然 王莹莹

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