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今日头条砸90亿在中坤广场 为何互联网大佬们都迷情知春路?

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【中国经营网综合报道】前脚京东花了27亿收购了知春路上的翠宫饭店,后脚今日头条就砸了90亿在三环内的中坤广场,为何互联网大佬们都迷情知春路?本文综合自投中网、虎嗅、新京报、国事直通车等。前脚京东花了27亿收购了知春路上的翠宫饭店,后脚今日头条就砸了90亿在三环内的中坤广场,互联网新贵们大有集聚中关村,迷情知春路之势。15日晚间,今日头条母公司字节跳动被爆出花90亿收购了北京大钟寺中坤广场,业内普遍认为,这笔收购的性质和前几日京东收购同样位于中关村商圈的翠宫饭店类似,即字节跳动承债收购,买来自用。不过,字节跳动表示不予置评。对于今日头条花费90亿收购中坤广场,企业选址的数名业内人士均表示今日头条的这次选址较为合理。三环内,体量大,总部办公,将分散在各个写字楼里的员工集聚在一起,对于光是广告销售人员就2万,审核编辑超1万的劳动密集型公司字节跳动而言,这几乎是最妥帖的选择了。随着字节跳动业务扩张的扩张,新增的办公人员不得不分散在知春路沿线各个写字楼里。其实,从两年前开始,地产圈就收到了今日头条购置大型总部的需求。据悉一年前,今日头条就接洽过北京的一些大体量园区,相关负责人透露,今日头条此前想一口气买下20万方的物业,但受限北京产业地产2018禁售新政未能成功。先天“硬伤”命运多舛的中坤广场北京大钟寺中坤广场,是作为开发商的黄怒波,在商业地产上的第一次大手笔尝试,花费40亿元。是北京三环内最后一个新建的,也是最大的城市综合体项目,更是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。但其从2004年年底开工起就命途多舛。公开资料显示,本预计2006年全部建成的中坤集团,曾高调宣布2007年1月开始租赁,2007年年底入驻。但是在之后的4年时间里,项目几度停滞,悄无声息。《华夏时报》采访黄怒波时,他曾经这样描述中坤广场的建设进度:“大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间,期间的SARS让所有的民工不得不回家等待,奥运会前夕提前一年什么也干不了,好不容易进入2009年,金融危机开始了,所有地产商都开始缺钱,此后60年大庆,施工又得停滞。”但对黄怒波来说,项目经营方向的变化、资金困扰以及其他外在因素造成的运营困难,都还只是一种“不足虑”的表象。“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增,但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了,40多万平方米的体量,总价值超过几百个亿,这本身是一种收益。”黄怒波曾向记者表示。但信心满满的黄怒波挡不住中坤广场的没落,即使在投入使用之后,中坤广场也因为后续经营不善的问题而麻烦不断。“中坤广场一开始在投资定位与选址评估上就存在严重的专业问题,以致于在不合适的地方建了一个大型项目,存在盲目性。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示。从地理位置上,中坤广场虽然位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点,看似处于黄金地段,但实则处于上述三大商圈的边缘化中,这导致项目处在一个非常尴尬的境地,从而带来一系列问题,如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。伟城顾问公司CEO徐伟成亦表示,中坤广场在其地段上存在“硬伤”。主要原因是,大钟寺北三环为快速干线,商业如果没有地铁直接内部通道,也有较大影响,理论上并不适合运营商业零售。而在消费人群上,当时北三环、北二环的客群,大多去君太、中友百货购物。西直门凯德mall也吸引了不少主力消费者。而当时北三环在商业业态上,比较适合专业市场项目。这意味着,中坤集团并未做好相关的区域调研工作。“中坤广场有40万平方米体量,是无法吸纳足够多的人群的。”徐伟成还指出,在设计上,中坤广场外形看似很美,但内部动线则较为粗糙,跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。针对中坤广场的逐渐没落,中坤也在不断尝试转型。虽然在2012年期间,中坤广场进行业态调整,跟随潮流增加了儿童业态的比例,在其C座二层内,集中了早教、摄影、娱乐和儿童用品等几十家专攻儿童消费的商家。然而,也并未改变中坤广场的命运。据了解,2013年下半年,中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼,却遭到小业主集体抵制。不过,由于中坤方面持有该项目大部分产权,坚持了项目的变更。

最近一段时间,关于中关村各个地块的新闻可谓是层出不穷,前有京东收购了翠宫饭店,紧接着就有今日头条砸90亿巨资受够了大钟寺中坤广场,想当年互联网巨头纷纷逃离中关村,没想到几年时间不到风水轮流转的互联网巨头为啥要重返中关村?

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一、字节跳动90亿收购中坤广场

2019年2月15日,根据投中网的消息显示,今日头条母公司字节跳动花90亿元收购了北三环内的大钟寺中坤广场,此次收购通过第三方公司完成。今日头条方面还没有回应。

据了解,目前字节跳动并没有统一集中的办公地点,总部位于中航广场,办公区分散在知春路沿线、中关村、五道口等十多处。而大钟寺中坤广场就位于中航广场后面。

具体来看,投中网从今日头条内部员工可靠信源获悉,今日头条收购中坤广场的传闻不假。投中网还获悉,本次收购今日头条是通过第三方公司完成的。业内人士分析:“和京东买翠宫饭店相似,这个也应是承债收购。”

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对于这则消息,从事企业选址的数名业内人士表示今日头条的这次选址较为合理。三环内,大体量,总部办公,将分散在各个写字楼里的员工集聚在一起,对于光是广告销售人员就2万,审核编辑超1万的劳动密集型公司字节跳动而言,这几乎是最妥帖的选择了。

随着字节跳动业务扩张的扩张,新增的办公人员不得不分散在知春路沿线各个写字楼里,比如今日头条就包下了联办办公品牌办伴在中关村天使大厦的整层,其他业务也分散在各个联合办公里。

根据启信宝的数据显示,大名鼎鼎的的大钟寺中坤广场的管理公司为北京大钟寺国际广场物业管理有限公司,这家成立于2007年的公司,注册资本仅仅为100万元,2月16日,根据乐居财经来到中坤广场实地探访,在其接待处看到“大钟寺中坤广场业主回购签约仪式”的背景板。据营业租户透露:回购已分批进行。

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二、互联网巨头为啥重归中关村?

说到中关村这几乎是一张首都北京的名片,上个世纪80年代末,在北京的城乡结合部,北大、清华的校园边上一个小村子火了,这个被称为中关村的地方当时还是又脏又乱的城乡结合部,然而就是在这个城乡结合部当中走出了中国几乎所有叫得上号的互联网巨头,从早期的联想、方正,到互联网时代初期的新浪、搜狐、网易,再到之后的百度、腾讯,乃至于新互联网时代的京东、美团、优酷,移动互联网时代的滴滴、高德、UC都和中关村有着不解之缘。

在20世纪和21世纪交汇的98年、99年,中国互联网还是在中关村蓬勃崛起,由于中关村是高校和科研院所的集中地,在天时地利人和之下,中关村成为了著名的互联网化学反应炉,众多互联网海归精英把自己在海外学到的东西在中关村实现了知识变现,从而实现了中关村的迅速爆发,这些企业中大多数都是当前中国互联网产业当中不可忽视的巨头。

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然而,正所谓风水轮流转今年到咱家,在中关村红火了10年之后,互联网巨头们纷纷离开中关村,2008年前后,京东成为了互联网巨头离开中关村的第一家,搬到了北辰之后又是亦庄。2009年,百度去了西二旗、美团到了望京,2014年优酷去了环贸、滴滴去了上地,紧接着16年、17年新浪和腾讯携手去了西北旺。之后在中关村几乎找不到互联网巨头,甚至于在今年年初的互联网产业聚会上,我们一起寻思苦想说到底还有哪家互联网巨头在中关村,想来想去大家说快手算不算?逃离中关村几乎成为了中国互联网产业的一个大趋势,几乎每一个互联网巨头都是在中关村挖到了自己的第一桶金,等公司壮大之后又纷纷把总部迁到了远方,似乎中关村只是一个创业的地方,却不是一个壮大公司的场所。

但是,谁也没想到,2019年开春,京东和今日头条又回来了,京东和今日头条作为中国仅次于BAT的互联网巨头,他们的返回似乎有些不太寻常的意味,回来到底因为什么?

我们从房地产和经济学的角度进行综合考量就能够发现为什么互联网巨头要离开中关村又要回到中关村:

首先,对于互联网巨头来说,在各大创始人的创业初期,对于互联网公司来说,最重要的就是人才,在全中国似乎只有中关村和学院路上才能够集中如此多的高校和科研院所,那么就近来招聘员工无疑是最好的选择,再加上中关村给创业提供的各种优惠政策,让创业者能够很容易地把自己的创始根据地选择在中关村。再加上企业当时规模都不大,租个办公室,买几台电脑就可以拉个队伍开干了,这个时候的中关村无疑是最好的选择。

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之后,随着北京房地产价格的日益高昂,中关村更是成为寸土寸金的焦点,企业如果规模小在中关村咬咬牙,再加上互联网的高收益还能够支撑,但是一旦企业发展壮大之后,不论是机房硬件,还是人员办公的软件,都需要大量的土地,中关村的性价比就显得严重下降了。再加上西二旗、上地、西北旺、亦庄等地区都出台了一系列吸引企业入驻的政策,于是很多互联网公司都纷纷总部外迁去到了这些更偏远的地方,这就是逃离中关村的由来。

但是,事物始终处于变化当中,唯一不变的只有变化本身,现在的中关村正在呈现出一个变化的趋势,一方面,随着电子商务的盛行,大家对于在中关村这种实体商场购物的诉求正在不断降低,大量的实体商场、酒店开始被市场所淘汰,在这样的情况下,大量商场酒店的所在物业由原先的寸土寸金变得似乎不再那么金贵。另一方面,中国互联网公司正在从原先的单纯技术密集型企业向技术、劳动力双密集型企业转移,基本上现在的互联网巨头动辄好几万的超大规模,在这样的情况下,人才的问题进一步回归,企业们兜兜转转发现还是中关村招人方便。在这双重作用之下,互联网巨头们又开始了自己的回流之路。

因为在中关村这样相对市中心的地区对年轻人的吸引力远比亦庄、西二旗更大,正如今日头条的创始人张一鸣的建议“工作生活应该住在城市中心,哪怕房子小一点,在市区有更多的活动和交流,下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。年纪轻轻不要着急在郊区,尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居,买了房我其实也建议搬到市区来。”

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中关村会不会焕发自己的第二春,这就要看中国的互联网巨头们到底怎么看了?

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