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澳门新萄京官方网站67677小业主遇窘 中坤广场转型卡壳

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多年经营不善的北京大钟寺中坤广场,近日传来已有潜在收购方的好消息。2月15日,业内传出消息称,今日头条母公司——北京字节跳动科技有限公司(以下简称“字节跳动”)将通过第三方公司完成对中坤广场的收购,用作办公物业,价格为90亿元。至于收购是否属实及进展情况,至今未获字节跳动方正面回复。《中国经营报》记者了解到,此项收购由海淀区国资委在其中牵线搭桥,目前正在进展中。业内人士表示,中坤广场在早期建设时因资金紧张曾将项目部分产权公开销售,导致现在产权较为分散,这是项目成功转让要解决的关键问题。据记者了解,实际上,自去年12月份开始,中坤集团就已开始着手与业主进行产权回购工作,至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。经营不善的中坤广场位于北京地铁大钟寺站附近的中坤广场,所处位置寸土寸金。该项目位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点,南望西直门,北邻三环路,西北接壤中关村,东北毗邻亚奥商圈,其总建筑面积43万平方米,占地面积14万平方米,主题商业区域建筑面积约21万平方米,总投资超过30亿元。记者近日走访看到,中坤广场共有A至E座5栋建筑,其中,A座为中鼎大厦,低层有零散的几家运动服饰商铺和培训类机构,以及北京中鼎物业管理中心的办公楼。C座一层有赛百味、上岛咖啡、7-11便利店等餐饮商铺,其余楼层分布着几家中小学培训机构,整体空置率较高。D座低层虽有永和大王、家乐福等品牌,但人流量并不算多。B座和E座空置率较高,据两位在附近居住近二十年的居民反映,B座甚至已经空置了三四年,“之前B座里是一些家居类商铺,但是卖的商品都比较高档,后来大概2014年左右吧,这里就关门了,一直空到现在。”实际上,在中坤广场周围即是蓝景丽家家居及建材商城。“虽然2013年、2014年时商场说要改成写字楼,但是一直也没见有啥动静。”在广场内,记者看到因为人流量稀少,部分电梯早已停运落灰。至于为何占据如此优越位置却冷冷清清,则需要从2004年项目开始动工时说起。据了解,该项目由北京中坤投资集团有限公司(以下简称“中坤集团”)旗下北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业”)开发,于2004年底开工,2007年完成主体工程并宣布营业,是中坤集团实控人黄怒波在商业地产上的第一次大手笔尝试,也是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。业内人士透露,当时由于中坤集团资金紧张,开发商中坤长业对项目部分产权进行出售,中坤集团旗下大钟寺商业有限公司(以下简称“大钟寺商业”)同时对出售的商铺进行回租。据《北京商报》报道,当时中坤集团方面承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报,并做出了连带保证。许多业主在2007~2008年间,以每平方米4万~5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年,商铺业主都拿到了相应回报,但从2014年开始,中坤方面不再兑现承诺给予租金回报。记者针对租金回报问题向中坤方面求证,但未获得企业正面回复。因公司资金问题而导致的产权上过于分散,也为中坤广场在后续运营管理上埋下了祸根。比如在商铺租金问题上,小业主与中坤方面难以达成一致。此前,媒体方面曾多次报道中坤广场小业主维权事件,业主和中坤集团方面租金和产权矛盾一直难以协调,导致不少品牌在入驻时顾虑较多。实际上,从2018年初开始,位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。中坤与业主的纠纷不断,不少品牌在合同到期之后也选择撤出,2018年11月、12月中坤广场多家店面关停。2013年下半年,中坤集团欲将中坤广场变更为写字楼,遭到小业主集体抵制。双方僵持之下,写字楼改造最终未能进行下去。记者实地走访了解到,中坤集团方面从去年12月时,就开始着手对1000多户小业主所拥有的产权进行回购。“现在签的有五六百户吧,大概有一半没签。”一位负责业主回购事务的工作人员向记者表示。当问及回购价格是如何商定的,他表示,“全部都按原价购回。”据了解,已签协议的业主多是在2014年购买的,价格在每平方米15万元左右,而那些早期购买的业主则不同意签。“按原价回购这是公司的决定。”产权分散影响资产价格实际上,在此次字节跳动被传出欲收购中坤广场之前,方恒时尚中心也在这家互联网企业的考虑之列。据了解,方恒时尚中心与中坤广场仅一条北三环西路之隔,位置优越性与中坤广场相当。此项目是北京方恒置业股份有限旗下的一家购物中心,2016年建成,早期规划为购物中心,建成后一直未营业。2018年7月有媒体报道,该中心已由原本的购物中心改成写字楼,并进行整体售卖。高德地图上显示目前方恒时尚中心正在建设中。有业内人士向记者透露,今年初经海淀区政府从中牵线搭桥,字节跳动给方恒时尚中心的报价是20亿元,折合7万多元/平方米。而如果按照90亿元的收购价格计算,中坤广场每平方米的价格仅为2.09万元。但部分业内机构测算的价格为4万多元/平方米,主要还包括债务、产权面积之类的要统一口径计算。“如果比较两者价格的话,会发现中坤广场的估值相当低。这与其多年经营不善有关,但中坤广场最主要的问题还是在产权上。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉记者,“因为很难从小业主手里回购之前散售出去的产权,这是非常麻烦的。”

澳门新萄京官方网站67677,大钟寺中坤广场有了“下家”,但仍有历史遗留问题未能解决。在被今日头条收购后4个月,强撑数年且烂尾时间较久的大钟寺中坤广场仍未见起色。北京商报记者近日走访时发现,中坤广场大部分区域已被施工围挡围了起来。知情人士表示,可能是因为今日头条收购了大钟寺中坤广场,但施工改造可能还要再等一段时间。事实上,在被收购前,中坤集团与小业主间迟迟没有解决的纠纷更是关注焦点。中坤集团一直对媒体保持沉默。业内人士指出,烂尾数年的大钟寺中坤广场被收购是件好事,但小业主和中坤集团间的纠纷如果不能解决,对于收购方来说,不管是转型还是继续运营都会受阻。

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改造仍无下文

站在北三环辅路可以看到,目前整个大钟寺中坤广场近乎全封闭,大部分区域进行了围挡。据了解,从5月开始中坤广场的大部分区域都被围了起来,但直到今日,仍未开始装修。北京商报记者在现场看到,家乐福、新华国际影城和部分底商还在正常营业。

多位消费者对记者表示,中坤广场不知道什么时候突然就被围起来了,现在去趟家乐福都困难,而且只能随便找个地方停车,下了车还要走好久。一位店铺经理称:“围起来说是维修,但是没有消息,也不知道什么情况。围挡之前什么通知也没有,问物业也说不知道。”

但一位知情人士透露,听说是因为今日头条收购了大钟寺中坤广场,施工改造可能还要再等一段时间。

对此,记者分别拨打大钟寺商业和中坤长业公司的电话进行求证,但均无人接听。记者向今日头条母公司字节跳动发送了采访邮件,但截至发稿时仍未得到相关回应。

小业主纠纷

公开资料显示,大钟寺中坤广场由中坤投资集团有限公司及北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业公司”)投资和开发,于2004年底开工,2007年完成主体工程并宣布开街,总投资超过30亿元。

今年2月15日,媒体报道称今日头条母公司字节跳动有限公司以90亿元价格收购了大钟寺中坤广场。此次收购,今日头条是通过第三方公司——东方资产管理股份有限公司完成的。业内人士曾推测,今日头条母公司将把大钟寺中坤广场改为写字楼,将分散的办公区进行汇集,统一办公,同时这次收购应该为承债收购。

然而,今日头条接盘后至今迟迟没有实际动作,其中一部分原因可能是中坤之前与小业主的纠纷,导致项目所有权分散,难以实施交接。

中坤集团与小业主间的纠纷早在2014年就开始显现。刚开业的几年中,大钟寺中坤广场人气较高,但后来由于中坤方面寻求涨租金再加上经营管理问题,造成租户大量流失,给1200多个小业主带来损失。

据了解,2006年,中坤长业公司对一部分产权进行销售。中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司(以下简称“商业公司”)同时对出售的单位进行回租,中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。

在高回报和连带保证的承诺下,许多业主在2007-2008年间,以每平方米4万-5万元的价格购买了当时尚在建设中的商铺。2013年,商铺业主都拿到了相应的租金回报,但从2014年开始,中坤集团方面不再兑现承诺给予租金回报。

随着近年来中坤集团和小业主间的矛盾不断发酵,小业主们在得不到回报的情况下通过自行出租商铺进行自救,但均被中坤集团强制关闭。多位小业主对北京商报记者表示,中坤集团还将小业主的商铺对外出租,但拒绝支付小业主租金。业主们表示,商户撤出大钟寺中坤广场一方面是合同到期,一方面是中坤以消防问题为由对商户进行疏解。

据了解,重组前为了尽快解决与小业主的纠纷,大钟寺中坤广场计划以“原价”回购小业主的产权,部分小业主也已经在去年12月签署了回购协议。记者了解到,签订回购协议的小业主多是在2014年前后购买的大钟寺中坤广场的部分用地,价格为每平方米15万元。当时中坤集团将这部分小业主的房本抵押给了银行。据知情人士透露,对于没有房本的小业主来说,原价回购可能是最好的解决方式。

一位小业主对记者说,他是在2016年以6万元/平方米的价格购买了40多平方米的商业用地,共计花费200多万元。“如果大钟寺中坤广场以十几年前的价格进行回购,我们绝不会同意。几年间应得的租金谁来付?”中坤广场被收购后,对于剩下的小业主是否有解决方案,这位小业主称:“中坤集团并未跟我们进行沟通。”

产权争议难解

尽管小业主们与大钟寺中坤广场的租约已经过了期限,但大钟寺中坤广场存在租金违约。对此,北京市华泰律师事务所律师张禹坦言,中坤集团若与小业主们签订了租赁合同,但未能如期支付租金可能构成违约,业主有权对此进行催告,经催告后若中坤集团仍不履行合同义务,业主有权通过《合同法》第九十四条行使法定解除权,收回商铺。但同时,对于收购方来说,最大的隐患则为小业主与中坤集团的纠纷。张禹认为,根据我国《公司法》第一百七十三条,公司合并,一般情况下收购人是需要承担被收购公司债务的。

“今日头条通过第三方公司进行收购,其实也在一定程度上规避了风险。”张禹表示,所谓的收购就是进行股权转让,实际承担债务的人也进行了变更。但如果中坤仍未履行合同,业主也可继续起诉中坤集团。业主和中坤集团间的纠纷不能解决,业主还是产权所有人,对于收购方来说,不管是转型还是继续运营都会受阻。

根据天眼查工商信息显示,北京中坤投资集团有限公司是最高人民法院所公示的失信公司,并曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行。

大钟寺中坤广场位于三环辅路,紧邻地铁13号线和公交站,曾经如此繁荣的商业项目,为何会落到如此境地。北京商业经济学会常务副会长赖阳说出了他的答案:大钟寺中坤广场项目的没落主要为两个因素所致,第一是由于商场流通性不强,不能形成完整的商业氛围,在这种背景下,持续经营会有很大的资金压力;第二是中坤集团早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散,让企业很难整体规划统筹及管理和经营。“如果有企业收购,能够解决产权问题,项目也可以进行统一管理和运营,未来还有一定的发展前途。”

赖阳坦言:“实际上,写字楼的商业回报是低于纯商业的,但如果接盘价格很便宜的话,做写字楼也不失为一种很好的选择,后期也可以通过改造提升价值,同样是一种很好的投资机会。”

北京商报记者王晓然王莹莹

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