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北京CBD核心区12块地今日招标 中服地块仍是焦点

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北京市土地整理储备中心日前发出公告,暂停CBD中服地块交易,这也是北京国土部门土地供应新政出台后,首个被叫停的高价地块。随着中服地块入市再次搁浅,前一阶段“地王”迭出的北京土地市场近期难现新“地王”身影。  根据北京市土地整理储备中心的公告,“朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区NE19-1a地块暂停交易,其交易恢复时间另行公告。”  据了解,中服地块竞价起始价高达50亿元,折算楼面地价约为每平方米1.529万元。竞买条件要求竞买人须为注册资本不少于50亿元的金融机构与注册资本不少于30亿元的房地产开发企业的联合体。而且,在联合体中,金融企业的投资总额须达到项目总投资的50%以上。  中服地块位于北京市国贸桥黄金十字的东北角,隔着东三环主路与国贸双子楼相望,总建筑面积达到32.7万平方米,被誉为“CBD地区最有价值的土地”和“CBD最后一块宝地”。2月22日,中服地块挂牌上市后,一直无人报价,竞价截止时间一度从3月8日推至3月25日。  业内人士认为,优良的区位优势,使中服地块具备问鼎“地王”的所有条件,最终成交价有望超过百亿元,成为名副其实的新“地王”。  但3月中旬以来,北京的“地王”如雨后春笋般冒了出来。  3月15日,北京成交6个地块,地价总额达到143.5亿元,一天时间内产生3个新“地王”。远洋地产以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地,地块楼面地价达每平方米2.75万元,被认为是北京市场上新的“单价地王”。中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目,创下北京拍地最高总价。当日下午,中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拍得海淀区东升乡蓟门桥地块,实际楼面价格超过每平方米3万元,成为新的“单价地王”。  频繁出现的“地王”,迫使北京市出台暂停热点地区高价土地入市交易、改进土地交易方式,不只以“价高者得”等土地供应新政。  业内人士分析认为,北京土地供应新政直接限制“热点地区高价土地入市交易”,这从根本上杜绝了“地王”出现的可能性。但同时,市场土地供应收紧后,遏制房价过快上涨的目标将受影响。

8月2日上午,CBD核心区(包括中服地块在内)
12个黄金地块开始进行第一阶段的招标,60余家开发商或联合体上演火热“夺地大战”第一幕。  CBD核心区是北京市区内最后一批优质地块,此前中服地块曾拍卖过,但因种种原因而搁浅。  多家企业竞投  中服地块是今年土地市场少有的优质地块,地段、体量都属于非常稀缺的资源,不过,这个“香饽饽”曾因无人问津延期出让。  而今日,不仅国内商业地产巨头悉数到场,就连跨国企业、金融机构都前来参加竞投,由此可见中服地块诱惑之大。  据网易财经报道,商业地产商巨头SOHO中国、万达、万通、富力、远洋、中信、首创、海航、证大等悉数到场;宝马、三星等跨国企业,中国联通、苏宁电器等国内企业巨头,安邦保险等金融机构甚至文化影视公司亦在现场跃跃欲试,还有和记黄埔、九龙仓、荣丰控股等境外企业现场观摩。据招标工作组人员透露,现场共有61家主体单位竞投。  中服高价地块备受关注  要出让的CBD12个地块中,中服地块因毗邻中服大厦而得名,又处于黄金地段,因此备受关注。  中服地块今年首次推向市场,并成为首宗严格限制竞买人资格的地块。  据法制晚报报道,限定条件包括:竞买人须制定出金融机构与房地产企业的联合体方案,其中金融机构应具有法人资格,注册资本不少于50亿元,并在联合体中绝对控股;房地产企业应具备开发一级资质,且注册资本不少于30亿元。  中服地块曾被疑内定  如此苛刻的条件被业内普遍质疑为“内定”。SOHO董事长潘石屹更是直指“符合挂牌条件的全世界只有一家公司”。他虽未指名道姓,但业界一致指向本地块的一级开发商应是远洋地产。  市土地储备中心副主任叶向忠接受法制晚报采访时表示,限制中服地块竞拍条件是为提高竞买门槛,初衷是保证开发质量,以符合金融商业中心定位,排除资质低的开发商。  现在,该地块出让遇到重重变数后,已拆分成4个地块,总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米。上午,荧灿地产总经理顾辰天分析,分成四块后,预计楼面单价为2万元/平方米。  中服地块2010年入市波折  中服地块位处国贸桥东北角,与新央视大楼、国贸中心隔街对望,因毗邻中服大厦而得名。今年1月,北京市土地整理储备中心网站以50亿元底价将其挂牌出让,并定于3月25日进行现场竞价。但随后知名地产商潘石屹、任志强等人对竞价提出「内定」质疑,再加上3月出台的「暂停热点地区高价土地交易」新政,该地块终被暂停交易。
编辑 王孖

摘要:苛刻的招标条件和流程,将包括万科、富力、首创、首开在内绝大多数地产开发商排除在外,胜出者多为金融企业。竞标过程风云变幻,高潮迭起。
□ 本刊记者 李慎 | 文
2010年12月7日,对北京市国土局来说,是极不寻常的一天。
经过一年多的等待,包括中服地块在…

  苛刻的招标条件和流程,将包括万科、富力、首创、首开在内绝大多数地产开发商排除在外,胜出者多为金融企业。竞标过程风云变幻,高潮迭起。

  □ 本刊记者 李慎 | 文

  2010年12月7日,对北京市国土局来说,是极不寻常的一天。

  经过一年多的等待,包括中服地块在内的北京市CBD核心区六块土地,终于将迎来第二轮,也是最后一轮招标。7日,20余家进入第二轮招标环节的企业提交了标书和报价,评标结果将于三个到七个工作日后出炉。

澳门新萄京手机游戏,  这次土地出让,几乎毫无疑问将诞生北京市土地出让总价“地王”。而且,这六块土地的土地出让金收入,合计有望超过200亿元,创下北京市单次推地金额最高。更重要的是,这也许是北京CBD最后的一次大规模供地——如果没有大规模拆迁,今后北京市CBD核心区将无地可供。

  竞争的激烈程度可想而知。8月2日,共有超过60家企业参与第一轮竞标,提交的单体设计方案达到200多份。而到了12月7日的第二轮招标环节,仅剩17家竞标者。

  有不少企业选择激流勇退,没有现身第二轮招标。也有的企业望洋兴叹,SOHO中国第一轮招标的成绩很不理想,最高只得到了5分(满分为20分),因此参与第二轮招标对它已没有太大意义,但12月7日SOHO中国的负责人仍现身国土局“围观”。

  现场情节不断。大连万达对Z15地块的报价低于底价,成为CBD核心区土地出让环节惟一的废标。这让同为Z15地块竞争者的中信集团十分不解,万达集团被指“故意给中信难堪”。

  更有11家企业化敌为友,组成史上最强联合体共同参与竞标,成为Z14地块的惟一竞标者,结果皆大欢喜。

  一场CBD竞标,背后几多风云?

  大象的游戏

  中服地块一直麻烦缠身,从内定风波,到拍卖叫停、暂停出让,再到拆分改装、重新上市,种种明争暗斗,尽展CBD核心区12块土地的魅力。

  1月29日,北京市土地整理储备中心挂出中服地块的出让信息,挂牌起始价50亿元,规划用途为商业金融。公告显示,竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体,其中,金融机构应为由中国银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于50亿元,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元。

  公告公布当天,SOHO中国董事长潘石屹即公开表示,“符合挂牌文件的全世界只有一家公司”,直指该条件为远洋地产量身定制。彼时,远洋地产刚完成股权转让,中国人寿成为远洋地产大股东。作为中服地块的一级开发商,远洋地产对这块土地志在必得。

  此后两月,北京市土地市场急速升温,“地王”频出,因担心再拍出高价,北京市3月紧急叫停中服地块出让计划。五个月后的8月2日,中服地块拆分改装后重出江湖,这时楼市正经历炼狱般的调控,但中服地块的入市,还是刺激了人们兴奋的神经。

  改装之后,参与的机会增大了。8月入市的CBD核心区土地,总共有12块,包括中服地块拆分而成的4块,以及8块毗邻中服地块的未拆迁土地。“以前中服地块整体出让,我们是一点机会都没有;分拆后,总算有了百分之一的机会。”潘石屹曾向记者表示。

  虽然如此,条件和流程却更加复杂苛刻。对此,北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开解释说,“CBD核心区是北京的城市名片,政府希望能够建成地标性建筑,所以对建筑本身,以及开发商的要求都较高。”

  这12块地的招标分两轮,总分100分。第一轮20分,第二轮80分。第一轮主要竞标内容,是这12块地的总体设计方案;第二轮,才是单个地块的竞标方案和报价。招标文件对竞标人资质、土地规划和建筑使用性质作了严格规定,光是竞买保证金就高达8亿元。

  门槛包括,所有项目不能散卖,中标人需对项目持有并经营十年以上时间。这意味着,包括SOHO中国在内以散卖为主要经营方式的开发商,将被拒之门外,而对大连万达这种部分散卖、部分持有的开发商来说,禁止散卖的规定也对现金流提出了更高要求。

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