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华侨城高负债扩张旅游地产

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受住宅地产限购等严厉的房地产调控政策的影响,旅游地产领域在过去的两年时间里成为了传统房地产企业转型发力的一个重要方向。与此同时,也带来了行业同质化竞争和企业负债率的明显上升。  身为旅游地产行业龙头的央企华侨城,也免不了陷入同样的困扰。近年来,华侨城的负债率一直居高不下,其2012年的三季度财报显示,报告期末公司的资产负债率为72.4%,已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。  如此高的负债率,让华侨城不得不寻求模式转型,以应对资金风险。然而,对于央企背景的华侨城来说,这一转型的完成并不轻松。  负债率撞“红线”  2012年的三季度财报显示,报告期末公司的资产负债率为72.4%,已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。  统计数据显示,目前房地产行业的前100名房企当中,至少已有2/3介入了旅游地产领域,除了华侨城、世茂股份、宋城股份、中坤集团等传统的旅游地产企业继续攻城略地外,招商、保利、万达、龙湖、金融街、雅居乐等知名房企也纷纷抢滩文化旅游地产市场。  大规模的旅游地产投资热潮给行业带来同质化竞争,增加了企业自身的财务风险。2012年10月,华侨城与招商地产先后与深圳大鹏新区签署框架投资协议,但根据目前公布的项目规划来看,双方在同一区域投资的项目均涉及旅游度假、高端酒店、商业娱乐等产业业态。“这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争,项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。”业内人士如此认为。  由于旅游地产具有投资规模大、回报周期长的特点,旅游地产对投资企业的资金实力有更高的要求,不少涉足文化旅游地产的房地产企业在企业财务风险上都难言乐观。  以近年来旅游地产投资激进的雅居乐、金融街为例,截至2012年上半年,雅居乐的净负债率已经由2011年底的61.9%攀升至了67.4%,而金融街同期的净负债率更是达到了84.3%,比2011年足足上升了15个百分点。即便是深耕文化旅游地产行业多年的央企华侨城,在这项指标上也备受质疑:其2012年的三季度财报显示,报告期末公司的资产负债率为72.4%,已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。  “国内旅游地产的普遍开发模式是‘做地产多过做旅游’,然而真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区,再做房地产开发建设。”中国旅游研究院院长戴斌认为,目前国内旅游地产项目遍地开花,但盲目投资导致的同质化现象仍然比较严重,如何控制投资风险以及建立合理的产品运营模式至关重要。  新一轮扩张寻求新模式  华侨城在2012年启动的新一轮扩张转型主要有两个特点:一是投资规模更偏小型化,以投资10到20亿元的城市型欢乐谷为主;二是投资区域上更偏向于二线城市。  作为国内“主题公园+地产”模式的创立者,华侨城不仅面临着文化旅游地产行业的直接竞争,其自身也面临着模式运行的困境:由于早期欢乐谷项目投资规模过大,相关房地产项目在政策调控的影响下也销售不畅,资产周转缓慢。  进入2012年后,华侨城也开始不甘人后,先后与深圳、福州、宁波等地方政府签下了总投资额超过200亿元的项目投资协议。毫无疑问,在新一轮旅游地产的扩张中,如何降低企业投资风险和进行模式变革是华侨城不得不解决的问题。  “去年我们在福州、宁波新签约的投资项目,在开发建设上会与我们之前的欢乐谷项目有所不同,在投资规模上可能会有所缩减。”华侨城董事会秘书倪征对《中国经营报》记者表示,2012年的扩张是华侨城第二轮扩张的开始,在区域的选择上已经与华侨城上一轮在北京、上海等一线城市的扩张有很大区别。  在中银国际地产分析师田世欣看来,华侨城在2012年启动的新一轮扩张转型主要有两个特点:一是投资规模更偏小型化,以投资10到20亿元的城市型欢乐谷为主;二是投资区域上更偏向于二线城市。  “在投资规模方面,预计华侨城新一轮扩张将主打三种产品,包括欢乐谷精选版、欢乐海岸和东部华侨城模式,相较原先深圳的欢乐谷产品,投资规模和体量都有一定程度的缩减;而在投资区域方面,后续将投资的如福州等城市在二线城市中常住人口和人均收入等指标都属中上游水平,旅游和房地产两大业务的需求可以得到保证;从大区域上看,上述城市的目标客户覆盖区域也正好形成互补,而不是直接竞争。”田世欣表示。  华侨城在深圳的“欢乐海岸”项目被认为是其新一轮扩张的主流产品模式。作为华侨城的第四代旅游产品,“欢乐海岸”包括了文化、生态、旅游、娱乐、餐饮、购物、会所、度假公寓等多种元素,是“旅游复合产品+地产”的组合。和以往采用封闭式的、收取门票的旅游产品不同的是,该项目采用开放式的娱乐休闲区域设计、依靠住宅销售收入(度假公寓)实现快速投资回笼、依靠商业租金收入实现长期现金流和资产增值。  “欢乐海岸的度假公寓以销售钻石会籍的方式出售,其会籍费总价款达33亿,这已经覆盖了该项目28亿元的总投资额,根据我们的调研,目前其销售回款已经有10.5亿元。”田世欣认为,以欢乐海岸为代表的华侨城第四代旅游产品在投资回报期方面已经短于一般的旅游地产项目。  缩减投资规模、提高可销售物业的占比显然有利于华侨城缩短项目的投资回报期、降低投资风险。在第一轮的扩张中,正是由于项目投资摊子铺得过大,从而导致了华侨城资金沉淀严重。  融资创新降低负债率  为了尽可能降低负债的风险,
2012年12月4日,华侨城成立了一项“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”。

华侨城2017预计PE2
内房股中发债成本最低、股息回报率居首来自深港互通的原创专栏

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澳门新萄京官方网站67677,$华侨城$ $中国恒大$

文 | 原创中心 刘莹

2017预计利润增长超过1倍 PE 2

成立于1985年的华侨城或面临中年困局。

2017年11月9日,华侨城公布以13.9亿元出售重华侨城置地项目,估计将录得来自出售事项净收益约人民币6.87亿元。加上经营利润约3亿元,估计2017年利润10亿元。

7月2日,华侨城集团宣布对旗下云南华侨城实业有限公司的全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%的股权进行转让,底价7.4亿元。

作为国务院国资委直属的华侨城集团旗下唯一的境外上市公司,公司目前市值约HKD20亿,净资产HKD35亿,
PB0.6。年收入近50亿,存货超过100亿。公司持有港股民生教育
8.3%股份,按民生目前市值HKD69亿计算,有关股份市值超过6亿。

6月20日,华侨城A附属公司西安康兴置业有限公司宣布对西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权进行转让。资料显示,成立于2019年4月8日的西安思睿是西安康兴的全资子公司,而华侨城A又通过西安沣东华侨城持有西安康兴65.5%的股权。

经查华侨城亚洲、上海苏河湾项目现在售价每平米19万,2017年可售面积9万6千平米,
现房,想结算,今年就可以。
网签查了一下,住宅基本已卖光,只剩顶楼1亿每套的大复式,以及几套2期的别墅。宝格丽酒店公寓已卖一部分,剩余停止不卖了。
12年的上海地王,当时楼面价5万多,地上建筑面积28万平,过去四年主要卖了公寓,去化率不好,均价不到10万。没想上海房价翻番,17年19万每平的豪宅已经抢光。剩余10多万的建面,销售额能到200亿,利率每平10万多,项目利润100亿,50.5%权益,归属公司利润50亿,扣完土地增值,所得税,应该还能剩个20亿的净利。因此,光是上海苏河湾项目的货尾,已经是常年利润的6倍了。故2017和2018将是华侨城的丰收年!

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母公司华侨城集团实力雄厚 深圳圳华侨城欢乐谷 全国高档小区 马化腾也是住客

向前追溯至6月14日,华侨城集团旗下云南腾越翡翠城有限公司宣布出让其旗下盈江县大盈江玉石城有限公司(下称“盈江玉石城”)的100%股权。资料显示,2018年12月,“盈江玉石城”刚刚竞得了云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县2018-022号住宅兼商业地块,土地面积共5.32万平方米,成交价格2489.9万元。

华侨城承母公司之重托,专注于商业综合区的开发与持续经营,积极发展具有区域辐射能力的特色商业综合项目,打造独具华侨城风格的“城市中心”。2007年以来,华侨城先后获得母公司华侨城注入成都华侨城、西安华侨城及上海苏河湾项目,并在母公司支持下取得北京臻园和重庆置地等优质项目。作为华侨城集团唯一的海外上市平台,必将取得集团的大力支持。华侨城的旅游地产项目在中国具有极高的评价,连马化腾也是住在深圳欢乐谷的小区别墅。其发展可分四个时段:

卖“地产”以养“文旅” 资金承压

1、微缩景区:世界之窗、锦绣中华、民俗文化村(后两者现已合并为锦绣民俗文化村)
2、游乐项目:欢乐谷(深圳、北京、天津、重庆、成都、武汉、上海)
3、休闲度假区:东部华侨城(还有泰州华侨城、云南华侨城等)
4、欢乐海岸:深圳欢乐海岸(宁波顺德欢乐海岸在建),

自2015年宣布淡化地产业务向“文化+旅游+新型城镇化”运营模式转型以来,华侨城就一直急于撕掉自己身上“传统地产商“的标签,转而以”文旅“的态度示人,并开启了积极的”卖卖卖“地产项目反哺文旅的模式。

分红记录良好 PE和股息回报率均居北上广深内房股榜首

传统地产项目售卖最集中的年份,该归属于2018年。焦点地产新闻不完全统计,2018年全年,华侨城共计对旗下18家子公司股权和1个资产包进行了转让,华侨城股份、华侨城亚洲等均在被出售主体之列,这个数量是2017年的两倍有余。被转让的资产中,不乏位于北京、上海、深圳和成都等重点一二线城市核心地段的优质资产,通过股权的转让和资产的售卖,华侨城退出了这些项目的后续开发。

公司上市12年连续分红12年,近三年每年分红1亿港币,股息回报率超过5%。我们在资产负债率、PB、PE、分红回报率四方面将公司与北上广深主要房产开发商进行了比较:万科企业、中国恒大、融创中国、碧桂园、龙湖地产、旭辉控股、中国金茂、华南城、富力地产、雅居乐集团、合景泰富,瑞安房地产、
我们发现华侨城亚洲在PE和分红回报率这2个指标方面均位列第一,PB超值度和负债率排名第二。

时间轴拉得再长一些,华侨城“卖身”最为著名的事件,要追溯到2017年。2017年8月,华侨城宣布对前期摘得的丰台五块地项目公司49%的股权进行出售,受让方为泰禾集团,总代价7.34亿元;2018年1月,华侨城再次宣布出售剩余的51%股权,总金额56.8亿元,两次售卖行为,华侨城彻底“脱手”这块地产项目的开发。

发债成本最低的房产公司 每股现金HKD15 是市值的5倍

关于股权售卖所得资产的处置情况,华侨城曾给出过公开解释,即,“主要是为了加快现金回流,提高整体资产的周转效率,以在新的发展模式下实现企业高质量发展”。

2017年9月28日,按公司于联交所发布的通函所述,公司发售8亿美金永续债券,
年利率为4.30%。
此利率远远低于国内一线房产开发商,甚至比汇丰银行的永续债券还低。发债完成之后手头现金约100亿(华侨城集团提供无条件及不可撤回的担保),每股含现金约15港币。

不同于地产项目“卖卖卖”的态度,在文旅项目上华侨城的态度则是“买买买”,同时通过“政商合作的模式”大力跑马圈地。过去三年,华侨城文旅项目在成都、重庆、西安、珠三角、长三角、京津冀等区域大力布局,文旅项目投资总额近万亿元,其中,项目投资超百亿元的大型文旅项目30余个。

说明:本文部分内容来自于@大风吖 @东明

仅在2019年上半年,华侨城宣布投资的多个新计划中,文旅综合类占比达到70%,文旅项目超过15个,累计投资金额就接近1800亿,焦点地产新闻就此进行了简单的盘点:

@今日话题

6月10日,华侨城底价5.74亿摘得广州增城区白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地,预计投资不低于15亿元;

5月16日,华侨城在深汕合作区为小漠文旅小镇举行启动仪式,该项目的总投资高达千亿;

1月9日,华侨城华南集团与东莞道滘镇签订框架协议,合力打造东莞水乡道滘特色小镇项目,总投资约300亿元;

另外,今年以来,在广东阳江市阳西县、广东清远市阳山县、山东临沂等区域也都有华侨城的文旅项目布局,具体业态涉及文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲、康养等多个方面,且不乏大投资额度项目。

文旅项目回款周期长、运营维护困难是业内共识,华侨城通过传统地产售卖所获得的资金,或不能完全覆盖其激进文旅扩张背景下的债务压力。华侨城年报显示,截至2018年年底,华侨城A的总负债为2170.05亿元,同比增长约650亿元。负债率也呈现逐年递增的趋势,2015年-2018年,华侨城的负债率分别为63.41%、67.12%
、69.89%和73.77%,小幅上涨。

净负债率方面,中信建投研报显示,2018年末华侨城A净负债率较2017年增加31.5个百分点,达84.3%。而同时期内,房地产领域内规模更大的万科2018年净负债率只有30.9%,碧桂园也仅有49.6%,均低于华侨城,某种程度上说,“卖与买”的断点,甚至加深了华侨城A的债务压力。

运营模式单一 盈利质量待提高

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回款慢的问题尚未完全破解,运营模式单一的问题接踵而来。近些年来,华侨城的文旅IP、花费重金打造的欢乐谷项目被频繁诟病“无趣”,旗下几个主力公园的收入和接待人数也出现了不同程度的下滑,也是华侨城新的值得头疼的问题。

华侨城A债券跟踪评级报道显示,2016-2017年,华侨城北京欢乐谷的游客接待人次为365万和341.63万,分别下滑2.4%和6.4%,门票收入也从2015年的3.84亿元降至2017年的3.22亿元。竞品的崛起也为欢乐谷带来了压力,2021年,北京环球影城即将开门营业,业内人士担心,“这也将分流部分欢乐谷的游客“。

上海欢乐谷面临了竞争的压力。2016年上海迪士尼乐园开业,同年,上海欢乐谷当年的游客减少了5万人次,之后,通过游乐项目的更新及运营模式的转变,这一数字在2017年上涨至300万人次,但门票收入却与2016年持平,仍为3.4亿元。

“标准化”一直是欢乐谷的优势,如今这一优势也被频繁诟病。作为标准化建造的娱乐项目,欢乐谷在很多城市都呈现了“千篇一律”的面貌,很难形成跨区域的运营联动,带来新的创收。

酒店项目也成为了需被关注的对象。焦点地产新闻查询发现,目前华侨城A旗下的14家酒店,尽管业态全面,但入住率偏低,以新开的上海宝格丽酒店为例,这一华侨城重金布局的高档酒店,2018年的平均房价为4905.49元/间/晚,入住率仅52.42%。

旅游综合收入在集团总收入中的占比下降。年报显示,2016年至2018年,旅游综合收入在华侨城A总收入中的比重从45.11%降至40.83%,下降近5%,近三年,作为华侨城转型“文化+旅游+新型城镇化”的营收回归期,其回归的成绩还有待提升。

中国主题公园研究院院长林焕杰表示,作为国内文旅行业的巨头,又是知名央企,华侨城在资金上原本没有太大压力,但是近些年,华侨城加大了企业发展的战略部署,急速扩大投资,战线遍布大江南北,资金需求增大,加之近些年国内大型房地产企业纷纷转型开发文旅项目,同质化项目严重,也为华侨城带来运营压力。

转型盈利的蛋糕还未来得及细细品尝,运营上的困难反而开始显现,重金布局的文旅大IP能否“兜住”2000多亿的负债?或是央企文旅地产一哥需要重点思考的问题。

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