Menu
Woocommerce Menu

国际金融城欲动土 写字楼市场再割据

0 Comment


2013年2月7日15时,广州房地产交易中心将迎来国际金融城的第一次土地出让,标志着被广州市政府寄予厚望的“东方华尔街”正式进入开工阶段。“最低标准是要比珠江新城好。”市长陈建华言之凿凿,这将是广州商务中心区的又一“造城运动”。  然而有数据显示,刚刚过去的2012年,包括广州在内的国内写字楼市场出现走低的趋势,空置率上升、租金下跌、吸纳量下降、竣工率延迟。此时在写字楼市场再注入一剂猛药,福兮?祸兮?  国际金融城的冲击  由于不少原定于2012年落成的项目延迟交付,广州全市优质写字楼的空置率同比下降了0.9个百分点,随着国际金融城的浮现,珠江新城也许将受到更直接的冲击。  “国际金融城已经有60个优质项目储备。”在官方的表态中,广州国际金融城进展良好。60个储备项目中包括“一行三局”(人民银行、银监局、证监局、保监局)在内的金融监管机构,广发银行在内的国内外金融机构,广州国际控股集团在内的总部企业,以及华润万象城在内的城市综合体等项目。  对于2月7日出让的4宗金融城商务设施地块,市政府显得信心十足。公告显示,此次推出的四个项目楼面地价均为12000元/平方米,此前广州市国土房管局局长李俊夫表示,项目地价会采取低开高走的路线,而且“会根据市场情况分批推出,将对广州土地市场有积极影响”。  数据显示,四宗土地用地面积达14.7万平方米,合计建筑面积为95.7万平方米。这会否如广州副市长陈桂如所言不会对广州商业地产造成大冲击呢?商业地产服务公司世邦魏理仕的数据显示,2012年广州全年优质写字楼供应量为50万平方米,同比下降42%。换言之,此次推出的四个项目已经相当于广州一至两年写字楼市场的供应。  与此同时,受国内经济放缓以及外围经济继续疲软的影响,2012年广州优质写字楼的吸纳量同比下降了34%,外资企业最为谨慎,2012年广州66%的优质写字楼由国内企业消化。  出现这种现象并非仅为广州,
2012年全国写字楼需求持续放缓,净吸纳量按年下降超过40%。“长春等存量写字楼面积超过400万平方米的城市,未来市场压力将非常大。”世邦魏理仕研究部负责人表示。  由于不少原定于2012年落成的项目延迟交付,广州全市优质写字楼的空置率同比下降了0.9个百分点。但在供应量最大的珠江新城区域空置率上升至15%左右。另一地产研究机构仲量联行的研究报告显示,去年珠江新城租金跌幅达5%。  随着国际金融城的浮现,珠江新城也许将受到更直接的冲击。数据显示,金融行业是珠江新城写字楼最重要的客户群,2012年该区域25%的写字楼由金融企业消化,前两年该数据更是接近50%。当另一个定位为“金融城”的区域出现时,珠江新城所受影响似乎难以忽略。  但在世邦魏理仕华南区董事严思慧看来,珠江新城依然有着无可比拟的优势,一方面珠江新城位于城市中轴线,另一方面这里又有着包括博物馆、歌剧院、少年宫等前期政府大量投资的市政配套;“国际金融城能否成功,倚仗于政府可以提供多少政策支持。”  不过,亦有开发商认为国际金融城要超越珠江新城,尚缺乏一些标志性的配套或者建筑,这显示区域在城市中的作用会弱于珠江新城,进而影响开发商投资热情。  一个月前,恒大地产董事长许家印就表示“金融城450米地标太矮,不足以称为地标,我们的地标应该建到600米以上。”但是他依然表示,恒大会积极参与国际金融城的建设。  开发商联手金融机构  此次金融城土地拍卖的主角是金融机构,但这并不表示开发商就退出竞争,由于银行、保险等金融机构并没有土地开发经验,因此开发商代建移交等模式很可能会出现。

研究报告称,在后珠江新城时代,广州写字楼租户扩租的主要方向将在金融城及琶洲

澳门新萄京娱乐 1

羊城晚报讯记者赵燕华报道:世邦魏理仕近日发布的《广州写字楼市场展望——后珠江新城时代的布局》显示,珠江新城将在2016和2017年迎来
最后一波供应高峰。世邦魏理仕预计,2015-2018年广州市写字楼新增供应将高达337万平方米,为2014年末优质写字楼存量的56%。

去年广州写字楼市场逆势畅旺,外区域企业转场支撑珠江新城写字楼

数据指出,广州优质写字楼市场未来四年的供应依然充沛。根据开发商现有的开发计划,未来四年,全市中心区域将有337万平方米的新增供应,其中
45%位于珠江新城。“随着珠江新城配套设施的不断完善和营商环境日趋成熟,长远来说,对该片区的发展前景仍持相对乐观的态度。与此同时,由于工程或招商
的各种原因,楼宇延迟交付的情况屡见不鲜。因此,实际的供应量将低于目前的预测值,供应的压力也未必如想象中的大。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲
伟表示。

经济怎么样,在写字楼身上或可窥一斑。截至2015年底,广州优质写字楼新增吸纳量为81.9万平方米,达到市场供应量的九成以上;全市平均月租金135
.7元/平方米,同比上涨0 .8%;至于空置率,全市平均11.9%,同比上升0
.4%,供求关系尚健康。在分析师看来,广州写字楼市场仍然畅旺,去年遭受严重考验的全球乃至国内经济,似乎并未折射到写字楼身上。

报告认为,各个商务区面临的挑战和机遇不尽相同。珠江新城由于有较多的选择空间、更高品质的写字楼宇以及合理的租金水平,正不断吸引众多租户进驻和
扩租;而天河体育中心及越秀区则由于空置率低,楼宇设施日益老化,导致部分区内企业外迁;而新兴的广州国际金融城和琶洲的办公用地出让及新晋楼宇建设密锣
紧鼓,预料将推动后珠江新城时代的供应高峰。

澳门新萄京娱乐,目前,广州优质写字楼主要分布在越秀、天河体育中心周边、珠江新城三大板块,本期南都数据通过存量增量、租金、空置率等维度,为你梳理分析这些广厦大楼的生存状况,而这也正是广州三代C
B D的发展写照。

陈仲伟表示,未来广州写字楼市场供应依然充沛,租金上涨空间有限,产业升级及营商环境的改善将是广州写字楼市场持续发展的主要动力。而由于珠江新城
面临最后一波供应高峰,在后珠江新城时代的广州写字楼市场,租户扩租的主要方向相信将在金融城及琶洲,因此加快这些区域的配套建设,才能更好承接未来的租
户需求。而对于其他新兴片区,科学的规划、差异化的产业导向以及通盘考虑的推地节奏,将有利于这些区域商务氛围的成熟。

消化供应量靠什么?“老客户”扩容

2015年,广州的优质写字楼新增供应量超90万m
2,如此大体量,市场能消化吗?世邦魏理仕董事总经理冯文光称,2015年的写字楼新增吸纳量为81.9万m
2,也就是说,90万m
2出租了超过九成。在其看来,写字楼市场逆势上扬有两方面因素:一是广州招商力度加强,部分新落户企业或加大投资的企业有写字楼需求,这种需求约占总需求量的18%;另一方面是已落户广州的企业有扩大办公面积或整合的需求,占总需求量82%。

近年来,珠江新城都是广州优质写字楼的最大阵营。2014至2016年间,珠江新城有约106.6万㎡优质写字楼推出市场,占广州市新增供应量的60%多。同样身在珠江新城办公,据冯文光观察,去年进驻珠江新城的企业超过八成是从其他区域迁来,租用或购买的写字楼面积均高于此前,这是支撑珠江新城写字楼市场的中坚力量。

20年前,华安达实业有限公司董事长丘育华以7000元/m
2的价格购入位于环市路的世贸中心300m 2的写字楼,几年后,丘育华以34000元/m
2的价格,购入位于珠江新城的广晟国际2200m
2的整层写字楼,一半自用一半出租,迁往珠江新城,一方面是企业扩张需要,另一方面,珠江新城的写字楼现在买入也是一种投资。

对于珠江新城今明两年将要投放市场的写字楼,凯华集团有限公司副总裁黄瑛认为“是珠江新城写字楼供应最后一波高峰”。包括旗下凯华国际在内,今年珠江新城有三座大体量甲级写字楼入市。

高价楼扎堆珠江新城 越秀仍具“生活优势”

月租金超过200元/㎡的优质写字楼,越秀为0,天河体育中心有2栋,珠江新城则有6栋———
因为建设和服务标准更高;高于该区域平均租金的优质写字楼,越秀为15栋,天河体育中心为12栋,珠江新城为21栋。数据显示,珠江新城写字楼高价位的多,体育中心周边老牌写字楼也持续不掉价。

越秀区的环市东是广州老牌CBD,华安达实业有限公司董事长丘育华认为,不少处于成长期的中小企业,肯定会像当年的他们那样,更看重环市东租金相对较低和生活便利的营商环境。世邦魏理仕董事总经理冯文光也了解到,有些企业即使购入珠江新城写字楼,仍留在越秀区办公,“生活指数是很大因素,在珠江新城吃个盒饭都可能要二三十元,老板给员工的生活补贴就得很高。”

如果单纯对比平均资产价值和租金,“性价比”最高的依然是珠江新城,天河体育中心则不敌越秀。

越秀企业或流入珠江新城

虽然新增供应中大多位于珠江新城,珠江新城的写字楼存量在三个片区中最高,但其全年空置率下降2.9个百分点至14.1%,而越秀的平均空置率呈上升趋势,也说明了企业的流动趋势。2016年至2018年期间,珠江新城将新增100
.7万㎡的写字楼,相当于新增了2.2个广州国际金融中心(建筑面积为45万㎡)。

业内预计,新增市场需求不会像2015年强烈。有写字楼中介人士介绍,一方面,市内企业迁移基本完成,而新落户广州的企业需求暂时没有明显增长;另一方面,广州属于以商贸业为基础带动周边产业的结构,该落户广州的国内外商贸及周边服务企业均已落户;而金融和高新科技产业广州正处于孕育期,需要较长一段时间吸引新的企业落户。

需求减少,今年的写字楼市场竞争将更激烈,按照惯例预售期的写字楼会给予租户一定租金优惠,希望尽快解决空置率。南都数据对比发现,西塔去年的现楼月租金为240元/㎡,而预售期的东塔则为130-140元/㎡,东塔目前预售率已超过六成。此外,有新投入市场的写字楼使出大招吸引租户,如凯华国际和仲量联行合作,为租户提供最高级别的港式服务等。

注:所涉数据指“优质写字楼”

南都数据新闻工作室出品 数据来源:世邦魏理仕

数据采集分析:记者 赵安然 制图:张许君

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图